Trong năm 2024 nếu cá nhân, hộ gia đình nếu có nhu cầu xây dựng nhà ở riêng lẻ thì cần phải đáp ứng điều kiện gì? Hồ sơ và quy trình cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định ra sao?
1. Giấy phép thi công xây dựng là gì?
Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép cho cá nhân/hộ gia đình/tổ chức thực hiện hoạt động xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ bao gồm:
- Xây nhà mới;
- Sửa chữa, cải tạo nhà;
- Di dời công trình nhà ở.
Các hạng mục công trình nhà ở thuộc nhà ở riêng lẻ được quy định tại Luật Nhà ở 2014 bao gồm:
- Công trình biệt thự;
- Công trình nhà ở liền kề;
- Công trình nhà ở độc lập gồm nhà ở cấp 1, nhà ở cấp 2, nhà ở cấp 3, nhà ở cấp 4.
2. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ quy định ra sao?
Căn cứ Điều 93 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi bởi Luật Xây dựng 2020) quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như sau:
- Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:
+ Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành
+ Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
+ Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 Luật Xây dựng 2014.
+ Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 Luật Xây dựng 2014.
- Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
- Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
3. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ
➨ Trường hợp xin giấy phép xây dựng nhà ở mới
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ gồm:
- Đơn xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ;
- Giấy chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định (bản sao);
- Bản vẽ thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ;
- Bản cam kết về đảm bảo an toàn với các công trình liền kề (trường hợp công trình nhà ở có công trình liền kề).
>> Tải mẫu miễn phí: Đơn xin cấp phép xây dựng nhà ở.
➨ Trường hợp xin giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở
Theo Điều 47 Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định, hồ sơ xin cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ gồm:
- Đơn xin cấp giấy phép cải tạo, sửa chữa nhà ở;
- Giấy chứng minh quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản sao);
- Bản vẽ và ảnh chụp hiện trạng của hạng mục, phần công trình đề nghị cải tạo;
- 2 bản vẽ thiết kế xây dựng nhà ở kèm theo giấy chứng nhận thẩm duyệt về PCCC và bản vẽ thẩm duyệt (trường hợp pháp luật về PCCC có yêu cầu);
- Ảnh chụp các công trình lân cận trước khi đi vào sửa chữa, cải tạo;
- 2 bản báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng nhà ở (tùy trường hợp), bao gồm:
- Bản vẽ mặt bằng của công trình nhà ở trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí;
- Bản vẽ mặt bằng các tầng, mặt đứng và mặt cắt chính của công trình nhà ở;
- Bản vẽ mặt bằng và mặt cắt móng kèm với sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài công trình gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước.
- Bản cam kết về đảm bảo an toàn với các công trình liền kề (trường hợp công trình nhà ở có công trình liền kề).
>> Tải mẫu miễn phí: Đơn xin sửa chữa cải tạo nhà ở.
Lưu ý:
2 loại hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo từng hạng mục xây dựng kể trên áp dụng cho tất cả các loại công trình nhà ở riêng lẻ như biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập (nhà ở cấp 1, nhà ở cấp 2, nhà ở cấp 3 và nhà ở cấp 4).
4. Quy trình cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
Quy trình cấp giấy phép xây dựng và điều chỉnh giấy phép xây dựng được quy định tại khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi bởi Luật Xây dựng 2020) như sau:
- Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng;
- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định;
- Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo.
Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép;
- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định của Luật này để gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
- Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng;
- Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng công trình, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ.
Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này. Thời gian cấp giấy phép xây dựng đối với công trình quảng cáo được thực hiện theo quy định của pháp luật về quảng cáo.
5. Những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng nhà ở
Căn cứ Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, những trường hợp dưới đây được miễn giấy phép xây dựng, cụ thể:
- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (trường hợp này phải thông báo thời điểm khởi công).
- Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch xây dựng khu chức năng, quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhà ở riêng lẻ tại miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.
Như vậy, để được cấp phép xây dựng nhà ở thì chủ nhà cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thực hiện các bước theo đúng quy định của pháp luật. Đây là giấy tờ cần thiết để việc xây dựng nhà ở được bắt đầu.
